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- 3專家，從住宅、商辦、零售談「少子化看房市」
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】針對臺灣未來人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，皇家特許測量師學會臺灣諮詢委員會2018年6月8日舉辦「人口結(jié)構(gòu)大改變，不可不知的房地產(chǎn)趨勢變化－從住宅、辦公室、零售商場三箭頭來綜觀市場」座談會，邀請「房市風暴」作者卓輝華擔任主講人，國泰建設(shè)李虹明總經(jīng)理、仲量聯(lián)行趙正義董事總經(jīng)理以及微風集團高銘頂協(xié)理等三位業(yè)內(nèi)專家擔任與談人，分別從人口結(jié)構(gòu)變化對我國住宅、辦公室、零售商場市場的影響與因應之道來進行綜合討論。
2017年2月，臺灣老年人口數(shù)超過幼年人口數(shù)，老化指數(shù)突破100％，估計到2060年，老化指數(shù)高達400％。2018年3月，臺灣進入高齡社會，每7個人就有1位是老人，預計8年後的2026年，老年人口將達20％的超高齡社會。2017年的出生人口少於20萬人，臺灣將迎來第三波少子化時期。
皇家特許測量師學會(RICS)臺灣諮詢委員會主席劉學龍指出，未來50年，臺灣將面臨比西歐、日本、韓國等更為嚴峻的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，如果少子化問題未能及早改善，高齡化、人口減少化、勞動力缺乏等課題將進一步衝擊房地產(chǎn)的正常運作發(fā)展，政府與民間業(yè)者都必須正視且及早研議因應對策。
「房市風暴」作者卓輝華表示，2015年是臺灣人口紅利最高峰，2026年結(jié)束人口紅利期。他認為，Y世代嬰兒潮將在2020~2030年進入消費高峰，有望帶動第6波房市榮景。在少子化及高齡化的衝擊下，政府和產(chǎn)學研各界更應該重視人口結(jié)構(gòu)改變帶來的影響，包括國土規(guī)畫、土地開發(fā)、住宅政策與房地產(chǎn)市場都要跟著改變，必須提前重視與因應。
國泰建設(shè)總經(jīng)理李虹明指出，少子化在臺灣已經(jīng)成為既定的事實，當然衝擊到房地產(chǎn)市場，國泰建設(shè)因應這種情況調(diào)整推案策略，購地的先決條件是要以城市區(qū)域人口為優(yōu)先考量，簡單的說就是「人多的地方才會去」，因為人口是支撐個案銷售的主要條件，選定區(qū)域之後，會再研究區(qū)域內(nèi)的人口年齡層結(jié)構(gòu)，決定規(guī)劃何種適合區(qū)域內(nèi)銷售的產(chǎn)品格局，讓產(chǎn)品符合人口結(jié)構(gòu)市場的變化。他以國泰建設(shè)在新竹地區(qū)「國泰禾」建案為例說明，該案就是針對區(qū)域市場居住需求，設(shè)計出符合區(qū)域最合宜居住的房型，因為設(shè)計符合市場需求，目前銷售率已經(jīng)達到8成，也驗證著國泰建設(shè)在人口結(jié)構(gòu)改變下，針對區(qū)域市場個案精準化的成功調(diào)整。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理趙正義表示，近年臺灣已邁向少子化、高齡化社會的型態(tài)，隨著人口結(jié)構(gòu)、生活型態(tài)轉(zhuǎn)變，會為不動產(chǎn)市場帶來新隱憂，但相對也會創(chuàng)造新的商機。對於商辦市場而言，主要是看勞動力市場狀態(tài)，以雙北市而言，因為外縣市進入雙北工作人口比例很高，使得雙北市勞動力穩(wěn)定增長，對於辦公商品需求就持續(xù)穩(wěn)健增加，但在供給面部分，北市商辦供應量其實是不足的，所以，在銷售、租金的表現(xiàn)上，維持穩(wěn)定水準，他認為「少子化結(jié)構(gòu)改變，對於商辦市場影響並不大?！?br />
趙正義繼續(xù)說道，但是少子化結(jié)構(gòu)改變，在商辦產(chǎn)品上則發(fā)生了「未來辦公」的新契機，也就是「共享經(jīng)濟」商業(yè)辦公模式，「共享辦公室」?jié)u漸興起，不少創(chuàng)業(yè)族群人數(shù)少、資源資金不足，在共享空間中不但能租「一個座位」，還能認識來自各行業(yè)朋友，互相合作、創(chuàng)造共享經(jīng)濟。這樣的趨勢會活化商用不動產(chǎn)的高度使用率，讓產(chǎn)品需求增加。「在亞洲地區(qū)共享辦公室年成長率相當可觀，可見這種產(chǎn)品未來發(fā)展?！?br />
微風集團協(xié)理高銘頂指出，電商崛起以及人口少子化之後，「宅經(jīng)濟」興起，使得實體零售市場消費人潮變少了，所以「引出消費人潮進入零售實體場域」成為微風集團積極進行的目標，主要方式，就是用大量餐飲服務(wù)，吸引人潮用餐，然後帶入人潮進入實體零售市場的場域，再加入「體驗行銷」方式，提升消費，尤其是在消費意願不高的城市裡，這樣的做法必須更積極，人口老化、少子化、電商崛起對於實體零售市場都有影響，快速調(diào)整產(chǎn)業(yè)體質(zhì)與新型態(tài)的行銷方式，則是實體零售業(yè)者必須要積極推展的新方向。
2017年2月，臺灣老年人口數(shù)超過幼年人口數(shù)，老化指數(shù)突破100％，估計到2060年，老化指數(shù)高達400％。2018年3月，臺灣進入高齡社會，每7個人就有1位是老人，預計8年後的2026年，老年人口將達20％的超高齡社會。2017年的出生人口少於20萬人，臺灣將迎來第三波少子化時期。
皇家特許測量師學會(RICS)臺灣諮詢委員會主席劉學龍指出，未來50年，臺灣將面臨比西歐、日本、韓國等更為嚴峻的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，如果少子化問題未能及早改善，高齡化、人口減少化、勞動力缺乏等課題將進一步衝擊房地產(chǎn)的正常運作發(fā)展，政府與民間業(yè)者都必須正視且及早研議因應對策。
「房市風暴」作者卓輝華表示，2015年是臺灣人口紅利最高峰，2026年結(jié)束人口紅利期。他認為，Y世代嬰兒潮將在2020~2030年進入消費高峰，有望帶動第6波房市榮景。在少子化及高齡化的衝擊下，政府和產(chǎn)學研各界更應該重視人口結(jié)構(gòu)改變帶來的影響，包括國土規(guī)畫、土地開發(fā)、住宅政策與房地產(chǎn)市場都要跟著改變，必須提前重視與因應。
國泰建設(shè)總經(jīng)理李虹明指出，少子化在臺灣已經(jīng)成為既定的事實，當然衝擊到房地產(chǎn)市場，國泰建設(shè)因應這種情況調(diào)整推案策略，購地的先決條件是要以城市區(qū)域人口為優(yōu)先考量，簡單的說就是「人多的地方才會去」，因為人口是支撐個案銷售的主要條件，選定區(qū)域之後，會再研究區(qū)域內(nèi)的人口年齡層結(jié)構(gòu)，決定規(guī)劃何種適合區(qū)域內(nèi)銷售的產(chǎn)品格局，讓產(chǎn)品符合人口結(jié)構(gòu)市場的變化。他以國泰建設(shè)在新竹地區(qū)「國泰禾」建案為例說明，該案就是針對區(qū)域市場居住需求，設(shè)計出符合區(qū)域最合宜居住的房型，因為設(shè)計符合市場需求，目前銷售率已經(jīng)達到8成，也驗證著國泰建設(shè)在人口結(jié)構(gòu)改變下，針對區(qū)域市場個案精準化的成功調(diào)整。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理趙正義表示，近年臺灣已邁向少子化、高齡化社會的型態(tài)，隨著人口結(jié)構(gòu)、生活型態(tài)轉(zhuǎn)變，會為不動產(chǎn)市場帶來新隱憂，但相對也會創(chuàng)造新的商機。對於商辦市場而言，主要是看勞動力市場狀態(tài)，以雙北市而言，因為外縣市進入雙北工作人口比例很高，使得雙北市勞動力穩(wěn)定增長，對於辦公商品需求就持續(xù)穩(wěn)健增加，但在供給面部分，北市商辦供應量其實是不足的，所以，在銷售、租金的表現(xiàn)上，維持穩(wěn)定水準，他認為「少子化結(jié)構(gòu)改變，對於商辦市場影響並不大?！?br />
趙正義繼續(xù)說道，但是少子化結(jié)構(gòu)改變，在商辦產(chǎn)品上則發(fā)生了「未來辦公」的新契機，也就是「共享經(jīng)濟」商業(yè)辦公模式，「共享辦公室」?jié)u漸興起，不少創(chuàng)業(yè)族群人數(shù)少、資源資金不足，在共享空間中不但能租「一個座位」，還能認識來自各行業(yè)朋友，互相合作、創(chuàng)造共享經(jīng)濟。這樣的趨勢會活化商用不動產(chǎn)的高度使用率，讓產(chǎn)品需求增加。「在亞洲地區(qū)共享辦公室年成長率相當可觀，可見這種產(chǎn)品未來發(fā)展?！?br />
微風集團協(xié)理高銘頂指出，電商崛起以及人口少子化之後，「宅經(jīng)濟」興起，使得實體零售市場消費人潮變少了，所以「引出消費人潮進入零售實體場域」成為微風集團積極進行的目標，主要方式，就是用大量餐飲服務(wù)，吸引人潮用餐，然後帶入人潮進入實體零售市場的場域，再加入「體驗行銷」方式，提升消費，尤其是在消費意願不高的城市裡，這樣的做法必須更積極，人口老化、少子化、電商崛起對於實體零售市場都有影響，快速調(diào)整產(chǎn)業(yè)體質(zhì)與新型態(tài)的行銷方式，則是實體零售業(yè)者必須要積極推展的新方向。
